12.5万-14万/平，这是天河牛奶厂新盘合景臻颐府的吹风价。
还有另外两个维度：
验资千万、300万可以提前锁定单位。
毫无疑问，这是绝对的豪宅盘了。
今天，这个豪宅盘正式对外开放，时隔一段时间，盘叔再一次来到了项目所处的牛奶厂板块。
看完之后，我们想给现在的牛奶厂泼点冷水。
01
牛奶厂越来越贵，有两个底气。
一个是身处天河，另一个则是居住环境更为舒适。
大面积的山林空间，为改善和豪宅项目，多了很大的可塑性，再加上绝多数项目都能做到直面山景，是整个大板块当中的“压箱底”宝地。
其次，相比同在这一片范围之内的小新塘和广氮板块，牛奶厂的舒适度和安静程度，显然优势更加突出。
虽然对于刚需买家来说，这或许意味着交通不便，但对于另一个群体的买家来说，优势反而会更加突出。
单就居住环境这一part，牛奶厂显然更能打，更像豪宅区。
摄于2021年5月
其次，从整体区位和产业结构上来看，牛奶厂板块的目标客群还是很多的。
珠江新城、金融城、琶洲以及天河智谷板块的中产及以上人群的居住需求，需要一个外溢承载点。
在中产及以上人群聚集效应越发明显的背景下，位于天河、满足高端居住需求的牛奶厂板块，显然是这些板块人群最好的居住承载点。
同时，牛奶厂还称得上是天河目前唯一低密度、纯改善的居住板块。
将这些维度叠加在一起，牛奶厂板块豪宅价格不菲，好像是情理之中。
真的如此？
02
说实话，牛奶厂这个地方，盘叔来的并不少。
2014年，牛奶厂出让8宗地块，起拍价达90亿，被龙湖、华润、金地、平安、家和等5家房企拿下。
那个时候，我们就来过一次牛奶厂板块。
这么多年过去了，多次的踩盘以及去朋友家的做客，让我们见证了这个板块的成长。
比如说，居住氛围慢慢浓厚起来，名校进驻、环境依然不错，板块的产品大多数也做得不错。
甚至帝景山庄的大门，都从以前的金光闪闪，换成了当下最流行的豪宅现代风格。
有点意思。
但交通闭塞、出行不便、商业缺乏，依然有着县城气息，让这个板块，更像是一个伪高端社区。
最近的地铁站，是1.5公里外的大观南站。
最近的商业中心，3公里外的奥体商圈。
即便驱车，也少不了需要接受车道不大而经常堵车的事实。
有意思的是，在盘叔和周边中介聊天的时候，提到这个，中介朋友们跟盘叔直言：牛奶厂的买家，并不看重这些。
尤其是豪宅买家们。
盘叔想说，在高位阶段，这些可以不被重视，但在长期主义下，这些因素可以不用，但最好有。
03
所以，我们想客观说一句：
牛奶厂板块有着自己的独特优势，也有着自己的明显不足。
这两者哪个和你的核心需求重叠，决定了你适不适合牛奶厂板块。
整体的牛奶厂板块，基本面还是没问题的。
但牛奶厂板块的问题，核心点其实不在于板块自身，而在于价格水分问题。
在两个豪宅新盘入市之前，牛奶厂板块的二手价格，过于虚高。
中原广州发展部数据显示，2020年天河二手网签价为52655元/平，同比增长了15.5%。
其中，牛奶厂板块多个楼盘涨幅在50%以上，例如龙湖首开天宸原著、天河金地公馆、华润天合等。
回到当下，在实地踩盘时，我们留意到，板块早前挂盘虚高的二手房源，出现大幅降价，回落到正常市场价。
但更多的业主，依然选择高价放盘。
在高位价格面前，这个阶段入市，需要度量下是否合适。
04
至于豪宅新盘合景臻颐府的入市，对于板块会有多大的刺激呢。
不好说。
11月，合景泰富以总价486479万元拿下天河区奥体公园北侧北AT1003036地块，楼面价近5.1万/㎡，刷新此前侨鑫拿下的汇景新城地块。
整个项目只有315套，全都是大平层产品，面积段涵盖建面约200-350平。
首推的，是这其中的150套。
作为牛奶厂的豪宅盘，合景臻颐府的定位很清晰，就是给广州新贵的。
所以可以看到在整个项目的打造上，算是花了不少心思。
大平层、日式豪宅、会所、山景资源……
但外部瑕疵也很明显，甚至拖累了项目本身的豪宅成分。
价格前面说了，12.5万-14万/平的区间。
不过，正如盘叔之前在其他文章所聊到的，在广州楼市回暖的趋势下，实际上有一种买房冲动的隐患。
这种冲动，并不限于刚需买家。
再加上广州豪宅太稀缺了，所以合景臻颐府的成绩会很抢眼，也并非不可能。
至少开发商放出的信号，是这样子的。
只不过我们有几点想说的。
一个是给豪宅买家说的。
牛奶厂板块的价值虽然有，但并不扎实。
原因都写在前面了。
抛开有没有豪宅新盘不说，相比牛奶厂，天河的金融城、天河公园，海珠的琶洲，更加有看头。
综合素质更胜于合景臻颐府，但同样存在瑕疵的侨鑫·保利·汇景台项目首开去化只接近6成。
便是最好的参照物。
未来板块还有多少的涨幅空间留给这么高的豪宅价格？
是个疑问。
这个观点，同样适用于尚未亮相的另一个牛奶厂豪宅项目。
至于改善自住买家，我们的建议只有一个：
即便合景臻颐府卖的很好，我们也不建议改善自住买家，以此为参照物，作为在天河牛奶厂板块高位入市的价值支撑。
这个板块，现在还请根据自己的需求，慎重入市。
切勿被跟你无关的豪宅行情和价格，迷了眼。
